Sai lầm phổ biến khi Đánh giá Tăng trưởng của Doanh nghiệp Bất Động Sản

Để đánh giá tiềm năng tăng trưởng trong kinh doanh của một doanh nghiệp Bất động sản, kết quả kinh doanh theo BCTC hàng quý của doanh nghiệp có khi sẽ không phản ánh chính xác tiềm năng đó. Nếu bạn chỉ phân tích tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận mảng kinh doanh để đưa ra ước lượng tăng trưởng trong thời gian tới, có thể bạn đã sai lầm.

Để đánh giá tiềm năng tăng trưởng trong kinh doanh của một doanh nghiệp Bất động sản, kết quả kinh doanh theo BCTC hàng quý của doanh nghiệp có khi sẽ không phản ánh chính xác tiềm năng đó. Nếu bạn chỉ phân tích tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận mảng kinh doanh để đưa ra ước lượng tăng trưởng trong thời gian tới, có thể bạn đã sai lầm.



Trước tiên bạn cần biết về cách thức hoạch toán của các Doanh nghiệp Bất động sản theo thông tư 200. Theo Thông tư 200/2014/TT-BTC (TT200) hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp có hiệu lực từ 2015, hạch toán kết quả kinh doanh của các Doanh nghiệp Bất động sản có một số điểm cần chú ý như:


  • Ghi nhận giá trị của các khoản khuyến mãi (khi mua sản phẩm Bất động sản) như xe ôtô, xe máy, nội thất,… vào giá vốn hàng bán. Trước đó, các doanh nghiệp được ghi khoản này vào chi phí bán hàng.
  • Chỉ được ghi nhận doanh thu khi Chủ đầu tư bàn giao nhà.

Trên thực tế, các doanh nghiệp Bất động sản (Căn hộ – Nhà ở) thường bắt đầu công tác bán hàng và thu tiền ngay từ khi dự án được phê duyệt và hoàn thiện phần móng. Sau đó, khi dự án tiếp tục được xây dựng, khách hàng sẽ phải thanh toán theo tiến độ của công trình, dĩ nhiên khách có thể thanh toán toàn bộ ngay từ đầu để hưởng các ưu đãi của Chủ đầu tư.

Các khoản tiền thu được khi khách hàng thanh toán theo tiến độ xây dựng hoặc được thanh toán trước tiến độ của dự án sẽ không được ghi nhận thành doanh thu nếu chưa bàn giao nhà và đạt một số điều kiện nhất định (*). Trong Báo cáo tài chính, các khoản thu này (khi công trình chưa bàn giao) thường sẽ được hạch toán vào Khoản mục Người mua trả tiền trước.

Do vậy, với các doanh nghiệp Bất động sản, khi bạn nhìn vào Báo cáo kinh doanh thuần tăng trưởng, điều này đồng nghĩa nó đang phản ánh kết quả của các dự án mà Doanh nghiệp đã thực hiện trước đó hàng năm. Các dự án này đã thu tiền từ khách hàng trước đó và con số doanh thu tăng mạnh trong Báo cáo không phản ánh chính xác doanh thu thật trong thời điểm báo cáo (không tính đến các hoạt động ngoài kinh doanh mua bán BDS như cho thuê, các hoạt động mua bán – chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp khác,…).


Ví dụ: Báo cáo Doanh thu bán hàng của doanh nghiệp trong Quý 3 tăng 200 tỷ (tăng 200%),  có thể doanh nghiệp vừa bàn giao một dự án nào đó trong Quý 3 và hạch toán tại thời điểm đó, bản chất dòng tiền 200 tỷ này đã thu thực sự từ hàng năm trước – khi dự án vừa hoàn thiện phần móng.

Đây cũng là lý do khiến cho Báo cáo tài chính, hay Báo cáo kết quả kinh doanh mà cụ thể hơn chính là Doanh thu và Lợi nhuận của các Doanh nghiệp Bất động sản trở nên “dễ xào nấu” theo ý đồ riêng và mục tiêu vốn của lãnh đạo doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp có các hoạt động giao dịch liên quan để phân phối sản phẩm.

Để đánh giá và phân tích Tăng trưởng trong tương lai của các Doanh nghiệp Bất động sản theo Báo cáo tài chính, chúng ta cần chú ý thêm tới 02 khoản sau (Trong điều kiện đã đánh giá các yếu tố khác):

1. Người mua trả tiền trước: Các khoản doanh nghiệp thu được khi khách hàng thanh toán theo tiến độ hay trước khi bàn giao sẽ được hạch toán vào đây. Nếu Doanh nghiệp vẫn còn “kha khá” các khoản này, chúng ta sẽ cần đi tìm chi tiết các dự án và tiến độ bán hàng – bàn giao để đánh giá doanh thu tương lai gần của Doanh nghiệp.

2. Hàng tồn kho: Giá trị các dự án đang được phát triển, quỹ đất xây dựng, doanh thu tương lai gần hay xa,… của Doanh nghiệp Bất động sản đều thể hiện ở đây.


Dĩ nhiên, để phân tích chi tiết được tiềm năng tăng trưởng của một doanh nghiệp Bất động sản theo Báo cáo tài chính, chúng ta không chỉ xem ở 02 khoản này mà còn rất nhiều các mục khác như Tiền mặt, nợ vay, Bất động sản đầu tư, dòng tiền kinh doanh,…. Bên cạnh đó, ngoài Báo cáo tài chính, nếu điều kiện cho phép thì việc thẩm định và đánh giá thực tế các dự án của doanh nghiệp sẽ giúp bạn có thể đánh giá hiệu quả hơn rất nhiều.


***********************

(*) Chú thích Một số điều kiện ghi nhận doanh thu:

(i) BĐS đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, DN đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu BĐS cho người mua; DN không còn nắm giữ quyền quản lý BĐS như người sở hữu BĐS hoặc quyền kiểm soát BĐS
(ii) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn
(iii) Doanh thu đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán BĐS
(iv) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán BĐS



  • Đối với công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư

Nếu khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của BĐS và DN thực hiện việc hoàn thiện nội thất của BĐS theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì DN được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng.

Trường hợp này, DN phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất BĐS riêng với KH, quy định rõ yêu cầu của KH về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất BĐS và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách hàng.


  • Đối với BĐS phân lô bán nền.


Nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện như đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua; Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn và xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất.

Tác giả: Duy Tuấn (Cộng đồng đầu tư Fin)


Tìm hiểu thêm: Báo cáo tài chính riêng lẻ và hợp nhất: khác biệt để đầu tư đúng đắn

COMMENTS

BLOGGER
loading...
Tên

18/3/2019,1,1987,1,20 năm,1,200 triệu,1,2008,1,2017-2020,1,2018,2,2019,2,2020,1,5G,1,6 chiếc lọ,1,ACB,1,ACBS,1,Adblast,1,advantages,1,affiliate,1,Agribank,2,Agritour,1,Alternet,1,Analyst Meeting,1,Android,1,ASEAN,1,bá chủ,1,Bách hóa xanh,1,bán ròng,2,bảng điện,1,bảng giá điện tử,2,báo cáo ngành,2,Báo cáo tài chính,3,báo cáo thị trường,1,báo lãi,1,bất động sản,2,bb,1,BCTC,1,Beta,1,BIDV,1,biến đồng thành vàng,1,biêu,1,bikini,1,bloomberg,2,bluechip,1,bóp tiền,1,BOTV,1,Bộ Công Thương,1,Bồ Đào Nha,1,bộ lọc cổ phiếu,2,Bộ Quốc Phòng,1,bốc hơi,1,BrainPad,1,BSR,1,bùn sét,1,C47,1,cá tra,1,CAG,1,Cái Mép,1,can đảm,1,cảng nước sâu,1,CANSLIM,5,Cao Su Đắk Lắk,1,cát,1,căng thẳng,1,cắt lỗ,1,cân bằng,1,cận tết,1,cập nhật,1,CFO,2,chào bán,1,chăn nuôi heo,1,chậm nộp thuế,1,chấn động,1,chất ngọt,1,châu Á,1,châu Âu,1,chỉ báo kinh tế,1,chỉ số,1,chi tiêu,1,chia cổ tức 65%,1,chiến tranh,1,chiến tranh thương mại,3,Chính phủ Việt Nam,1,chính quốc,1,cho vay,1,chốt lời,1,chuyển động dòng tiền,1,chuyển nhượng vốn,1,chuyển sàn,1,chứng khoán,70,Chứng khoán FPT,1,chứng khoán thế giới,3,chứng quyền,6,COD,1,Covered Warrant,1,COVID-19,1,cổ phiếu,5,cổ phiếu ba chữ số,1,cổ phiếu bất động sản,2,cổ phiếu diện cảnh báo,1,cổ phiếu giảm mạnh trong tuần,1,cổ phiếu tăng mạnh trong tuần,1,cổ tức,1,cổ tức bằng cổ phiếu,2,cổ tức đợt 2/2018,1,cổ tức tiền,2,công nghệ Trung Quốc,1,công ty vàng đầu tiên,1,cơ bản,2,cơ hội,1,cơ hội học tập,1,cơ hội làm giàu,4,cơ hội sinh sống,1,cơ quan chiến lược,1,CPTPP,1,CTG,1,cục diện 2018,1,Cục Thương mại Điện tử,1,cuộc sống,1,CW,5,daiwa,1,danh mục,1,Davos,1,dệt may,2,di trí,1,Diễn đàn Kinh tế Thế giới 2019,1,DIG,1,Donald Trump,1,Down Jones,5,DR,1,Dragon Capital,3,DRI,1,du lịch,2,dự kiến,1,dư lượng kháng sinh,1,dựng sổ,1,đà giảm điểm,1,Đại hội đồng cổ đông,1,đào tạo chứng khoán,10,đắc nhân tâm,1,đặc san,1,Đầm Sen Nước,1,đầu tư,13,đầu tư chứng khoán hiệu quả,43,đầu tư chứng quyền,1,điện lực,1,điều chỉnh,1,điều kiện chăn nuôi,1,đình chiến,1,định cư,1,đòn bẩy tài chính,1,đội lái,1,đối nhân xử thế,1,đông nam,1,Đông Nam Á,1,đồng tiền thông minh,5,đời sống công sở,1,đơn giản,1,e-commerce,1,E1VFVN30,5,economics events,1,EIB,1,Elon Musk,1,eo hẹp,1,EPS,1,ESOP,1,ETF,9,FA,1,Fangda,1,FED,1,FOMO,1,foreign investor,3,foreign section,2,forex,2,FPTS,1,FTS,1,fundamental analysis,1,gan,1,gap,1,GDKHQ,1,Gemadept,1,Gemalink,1,giá chứng quyền,23,giá cổ phiếu,1,giá dịch vụ,1,Gía điều chỉnh,1,giá tham chiếu,1,giá vàng,1,giải thể,1,giảm,1,giám đốc tài chính,1,giảm sàn,1,giao dịch,5,giao dịch khối ngoại,1,giao dịch trong ngày,1,giàu lên,1,giấy phép,1,GIL,1,GMD,1,Golden Visa,1,google,1,HAG,1,hàng không,1,hanging man,1,hành vi,1,heo hơi 8 tháng 2018,1,hệ miễn dịch,1,hiệp hội chế biến và xuất khẩu thủy sản việt nam,1,hiệu quả,1,Highlight,1,HNX,3,họ,1,Hòa Phát,1,Hoàng Anh Gia Lai,1,hoạt động kinh doanh,1,họp quốc hội,1,HOSE,1,hộ chiếu,1,hội thảo,3,hợp nhất,2,HPG,2,huawei,4,hụi,1,Hùng Vương,1,huyết áp,1,hướng dẫn,1,HVG,1,HVH,1,investing advice,16,IPO,3,KDH,1,khó khăn,1,khóa học,1,khối lượng,1,khối ngoại,5,không thuận lợi,1,khởi nghiệp,2,khủng hoảng kinh tế,1,khuyến nghị doanh nghiệp,44,khựng lại,1,kiếm thêm thu nhập,1,kiểm tra,1,kinh nghiệm,1,kinh tế,1,kinh tế Mỹ,1,kinh tế số,1,kinh tế thế giới,1,kỹ năng,2,kỹ năng đầu tư,28,ký quỹ,2,kỹ thuật,1,lãi suất,3,lên sàn,1,lifestyle,14,linh hoạt,1,lọc chất độc,1,lọc cổ phiếu ngày,68,Long Tân,1,lợi nhuận,1,lữ đoàn,1,lướt sóng,1,m&a,1,market review,1,marketing,1,mẫu hình nến,1,MBB,3,mẹo,1,Metro,1,mệt mỏi,1,miễn nhiệm,1,mm,1,MMO 2019,1,mô hình nến,1,mở tài khoản,1,mpt,1,MSCI,2,mùa hè,1,mua ròng,2,Mường Thanh,1,MWG,2,Mỹ,1,Nam Á,1,năm 2019,2,năm mới,1,nâng hạng thị trường,2,news,10,ngành dược,1,ngày giao dịch không hưởng quyền,1,ngân hàng,1,Ngân hàng Quân Đội,2,ngân hàng thương mại,1,ngân sách,1,nghèo đi,1,Nghị định,1,nghỉ hưu tuổi 35,1,nghỉ lễ,1,nghiệp vụ T+0,1,ngoại tệ,1,ngủ trưa,1,nguy cơ,1,nguy hiểm,1,nguyên tắc mua,1,người dùng internet,1,người mới,1,người nghèo,1,nhà cái,1,nhà đầu tư,3,nhà đầu tư nước ngoài,3,Nhà nước,1,nhan-dinh-thi-truong,1,nhận chìm,1,nhận định thị trường,156,nhật bản,3,nhiệt điện,1,nhịp sinh học,1,niêm yết mới,1,Novaland,1,nợ công,1,nợ tiêu dùng,1,nợ tư nhân,1,nước ngoài,1,NVL,1,online service,1,open account,1,outlook,1,panasonic,1,PB,1,PBT,1,PE,1,Phả Lại,1,phái sinh,3,phát hành,1,phát hành thêm,1,phân tích,1,phiên giao dịch định kỳ,1,phong tỏa,1,phổ biến,1,Phố Wall,1,phù hợp,1,phục hồi,1,phường,1,Platinum Victory,1,POW,2,PPC,1,PTB,1,PV Building,1,Pyn Elite,1,QPH,1,quản lý tài chính,12,Quế Phong,1,quý 2,1,Qúy 3,1,quỹ đầu tư,4,quỹ ETF,1,quỹ hoán đổi danh mục,1,quy luật,1,quy tắc 50/30/20,1,quỹ Tundra,1,quỹ tương hỗ,1,retail,1,review,1,riêng lẻ,1,ROA,1,ROE,1,ROI,1,rủi ro 2019,1,rủi ro tỷ giá,1,S&P500,1,sách,2,sách chứng khoán,1,sách đầu tư,1,sách free,1,sách kinh tế,1,sau thuế,1,SCS,1,Sell in May,1,siêu cổ phiếu,1,Singapore,1,sinh viên,1,sống khỏe,6,sở giao dịch,1,SpaceX,1,ssi,1,start-up,2,stock,1,suy thoái,2,sự kiện,9,sự kiện kinh tết nổi bật,1,sự kiện tài chính,1,sự nghiệp,1,T+0,1,TA,1,tài chính,5,tài khoản,2,tài khoản chứng khoán,1,tại nhà,1,tạo lập thị trường,1,Tasuki,1,tăng giá trị,1,tăng trưởng,3,tâm lý,4,tâm lý học,2,Tập Cận Bình,1,Tập đoàn Hòa Phát,1,technical analysis,1,Tết Nguyên Đán,1,Thailand,1,tháng 5,1,thanh toán online,1,thanh toán thẻ,1,thao túng,1,thao túng giá,1,thẻ tín dụng,2,thép,1,thép nhập khẩu,1,thép trung quốc,1,thế giới,1,thị trường,2,thị trường chứng khoán,1,thị trường xấu,1,thiết bị di động,1,thịt gà,1,thoái vốn,2,thói quen,2,thống kê tuần,1,thời sự,2,thuật ngữ,1,thuật toán,1,thuế suất,1,thủy điện,1,THỦY SẢN,3,thực tập,1,Thượng Hải,1,thương mại,1,thương mại điện tử,1,thưởng tết,2,tiền bạc,1,tiện lợi,1,tiền tiết kiệm,1,tiếng lóng,1,tiết kiệm,3,tim mạch,1,tin,1,tin doanh nghiệp,3,tín dụng,1,tin quốc tế,109,tin trong nước,21,tin tức,58,tính phòng thủ,1,tinh quặng vàng,1,tổ chức kinh doanh chứng khoán,1,tôm,1,tôm thẻ chân trắng,1,tổng quát,1,tổng thầu,1,Trade Pro,1,trade war,3,trader,1,trái cây,1,trái phiếu,2,trái phiếu chuyển đổi,1,trái phiếu doanh nghiệp,1,trạng thái,1,travel,1,Trần Bắc Hà,1,trí nhớ,1,triệu phú,1,trỗi dậy,1,Trung Quốc,5,Trung tâm Lưu ký Chứng khoán,1,tuần giao dịch cuối,1,tỷ phú,1,UpCom,2,Vàng Lào Cai,1,vasep,1,vay nợ,1,Vaya Island,1,VCB,2,VEIL,1,VFMVN30,1,Vietinbank,1,vietnam,4,Viettel,1,vinaconex,1,virus Corona,1,vn30,1,VNM,1,vốn hóa lớn,1,VSD,1,Weekly Recap,1,WEF,1,workshop,1,Xây Dựng 47,1,xem video,1,xếp hạng,1,xi măng,1,xu hướng,1,xuất khẩu,1,ý tưởng,2,youtube,1,
ltr
item
TRADING HIỆU QUẢ: Sai lầm phổ biến khi Đánh giá Tăng trưởng của Doanh nghiệp Bất Động Sản
Sai lầm phổ biến khi Đánh giá Tăng trưởng của Doanh nghiệp Bất Động Sản
Để đánh giá tiềm năng tăng trưởng trong kinh doanh của một doanh nghiệp Bất động sản, kết quả kinh doanh theo BCTC hàng quý của doanh nghiệp có khi sẽ không phản ánh chính xác tiềm năng đó. Nếu bạn chỉ phân tích tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận mảng kinh doanh để đưa ra ước lượng tăng trưởng trong thời gian tới, có thể bạn đã sai lầm.
https://3.bp.blogspot.com/-acu4b3y_gAs/XK1qcra9H8I/AAAAAAAACLQ/ZS3F--ASdj4XMevBBAZIRSFNQQ3Kmnw2wCLcBGAs/s640/nam-long-day1.jpg
https://3.bp.blogspot.com/-acu4b3y_gAs/XK1qcra9H8I/AAAAAAAACLQ/ZS3F--ASdj4XMevBBAZIRSFNQQ3Kmnw2wCLcBGAs/s72-c/nam-long-day1.jpg
TRADING HIỆU QUẢ
https://www.tradinghieuqua.com/2019/04/sai-lam-pho-bien-khi-danh-gia-tang-truong-doanh-nghiep-bat-dong-san.html
https://www.tradinghieuqua.com/
https://www.tradinghieuqua.com/
https://www.tradinghieuqua.com/2019/04/sai-lam-pho-bien-khi-danh-gia-tang-truong-doanh-nghiep-bat-dong-san.html
true
277683845824761603
UTF-8
Loaded All Posts Not found any posts VIEW ALL Readmore Reply Cancel reply Delete By Home PAGES POSTS View All RECOMMENDED FOR YOU LABEL ARCHIVE SEARCH ALL POSTS Not found any post match with your request Back Home Sunday Monday Tuesday Wednesday Thursday Friday Saturday Sun Mon Tue Wed Thu Fri Sat January February March April May June July August September October November December Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec just now 1 minute ago $$1$$ minutes ago 1 hour ago $$1$$ hours ago Yesterday $$1$$ days ago $$1$$ weeks ago more than 5 weeks ago Followers Follow THIS CONTENT IS PREMIUM Please share to unlock Copy All Code Select All Code All codes were copied to your clipboard Can not copy the codes / texts, please press [CTRL]+[C] (or CMD+C with Mac) to copy